L'assemblée générale des copropriétaires

Quand a-t-elle lieu ?

• Au minimum, une fois par an.
• Plus souvent si des décisions importantes doivent être prises (travaux, par exemple).

Qui doit en prendre l'initiative ?

Le syndic pour la réunion annuelle et chaque fois qu'il le juge utile. Elle peut aussi être demandée :

• par le conseil syndical ;
• par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires. La demande doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec AR et doit préciser les questions que l'on désire voir inscrire à l'ordre du jour.

Qui peut y assister ?

• Les copropriétaires ;
• les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété ainsi que le vendeur (ils ne voteront pas pour les mêmes décisions) ;
• les associés pour les lots appartenant à une SCI ;
• le mandataire commun pour les lots en indivision ;
• les représentants d'une association de locataires.

Si l'on ne peut pas assister personnellement à la réunion, on peut se faire représenter par un mandataire. Il suffit de remettre un pouvoir rédigé sur papier libre à la personne de son choix (pas obligatoirement un autre copropriétaire).

Une même personne ne peut recevoir plus de trois mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix.

Les mineurs doivent obligatoirement être représentés par leur père ou leur mère.

Comment est-on prévenu ?

Le syndic doit prévenir 15 jours à l'avance au moins, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires, généralement par le concierge, contre émargement de leur part.

Le point de départ de ce délai est fixé au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En cas d'urgence, ce délai peut ne pas être respecté

L'ordre du jour et tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel par exemple) doivent être joints à la convocation.

Peut-on demander une modification de l'ordre du jour ?

Tout copropriétaire peut demander au syndic dans les 6 jours suivant la réception de la convocation que soient inscrits un ou plusieurs sujets à l'ordre du jour, par lettre recommandée avec accusé de réception. L'ordre du jour définitif est envoyé aux copropriétaires au moins 5 jours avant l'assemblée.

Comment se passe l'assemblée ?

Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence.

Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance).

On délibère sur les questions inscrites à l'ordre du jour et uniquement sur elles.

On vote sur chaque point : chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes.

Les décisions sont prises selon des majorités différentes en fonction de leur importance :

Majorité simple

C'est la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés :

• Opérations de gestion du syndic, d'entretien des parties communes et d'administration de l'immeuble ;
• travaux d'entretien et de réfection.

Majorité renforcée ou absolue

C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires (même s'ils ne sont pas présents ou pas représentés). À défaut de décision, sur 2ème convocation, la majorité simple suffira.

• Maintien ou révocation du syndic,
• délégation de pouvoir,
• fonctionnement de la copropriété,
• ouverture d'un compte séparé,
• travaux obligatoires,
• travaux d'économie d'énergie,
• travaux accessibilité aux handicapés,
• installation ou adaptation d'antennes,
• travaux d'amélioration de l'habitat (travaux d'équipement commun permettant la mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement, ainsi que les travaux aux frais d'un ou de plusieurs copropriétaires).

Double majorité

C'est la majorité des copropriétaires par tête et en voix (au moins les deux tiers des voix).

Par exemple, si la copropriété compte 10 copropriétaires et une répartition en millièmes, il faut que la décision soit approuvée par 6 copropriétaires (majorité des voix) représentant 667/1000es (2/3 des voix).

• actes d'acquisition et d'aliénation,
• modification du règlement intérieur,
• travaux d'amélioration (transformation d'équipements existants ou adjonction d'éléments nouveaux. Ex. : installation d'un ascenseur, d'un interphone...).
• l'organisation des accès de l'immeuble.

À signaler : En cas d'absence de copropriétaires non représentés lors d'une assemblée convoquée pour voter des travaux d'amélioration, de transformation ou d'adjonction, une deuxième assemblée peut approuver ces travaux à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés (et non pas de l'ensemble des voix de tous les copropriétaires).

Unanimité

• travaux visant à supprimer un élément d'équipement commun,
• travaux de construction et de surélévation visant à créer de nouveaux locaux privatifs,
• modification de la répartition des charges.

Que se passe-t-il après l'assemblée ?

Un procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois aux copropriétaires qui ont voté contre une décision (copropriétaires opposants) et à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale (copropriétaires défaillants). Pour les autres, cette notification n'est pas obligatoire ; toutefois, il est d'usage courant de leur envoyer ou de leur remettre un exemplaire du procès-verbal.

Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale qu'ils jugent illégales dans un délai de 2 mois après la notification du procès verbal.

L'action doit être intentée contre le syndicat de copropriété auprès du tribunal de grande instance.

Loi du 10/7/1965 : Art. 17 ; Décret du 17/3/1967.